Bygga 3 attefall på samma tomt: så fungerar reglerna 2026

Efter PBL-reformen 1 december 2025 är det inte längre en hypotetisk fråga om man kan bygga flera lovfria komplementbyggnader på samma tomt. Det är fullt möjligt — om du håller dig inom rätt potter och avstånd. Den här artikeln går igenom exakt vad reglerna säger, vilka kombinationer som funkar i praktiken, och vad du behöver dokumentera för ett projekt med flera byggnader.

1. Reglerna idag: 45/65 m² lovfri-pott per fastighet

Efter PBL-reformen finns det två separata gränser du måste hålla dig inom för att bygga lovfritt:

Per enskild byggnad

Sammanlagd "pott" på fastigheten

Det betyder att du kan dela upp din lovfria yta i flera byggnader så länge:

1. Varje enskild byggnad håller sig under per-byggnad-gränsen (30 m² inom DP, 50 m² utanför).
2. Sammanlagt håller du dig under potten (45 m² inom DP, 65 m² utanför).
3. Varje byggnad uppfyller övriga krav (4,5 m till tomtgräns, nockhöjd 4,0/4,5 m, BBR 2024:6, EKS 2024).

Reglerna gäller både komplementbyggnader (förråd, garage, växthus — utan boyta) och komplementbostadshus (med boyta, kök, våtrum). Båda räknas in i potten. För djupare bakgrund till själva reformen, se vår artikel om PBL-reformen 2025.

Varför är detta värdefullt?

För villaägare med tomtutrymme öppnar det här upp scenarier som tidigare var dyra eller juridiskt komplicerade:

• Förråd + gäststuga + carport på samma tomt
• Attefallshus för uthyrning + separat förråd
• Komplementbostadshus + växthus + biltäckning

Och allt utan bygglov, anmälan, startbesked eller kommunal avgift — så länge du håller dig under reglerna.

2. Hur 45/65 m² kan fördelas mellan flera byggnader

Den vanligaste missuppfattningen om multi-object är att man måste välja antingen en stor byggnad eller flera små. Det stämmer inte. Du kan fritt fördela potten — så länge du respekterar både per-byggnad-gränsen och totalsumman.

Inom detaljplan (pott 45 m²)

Här är några konkreta exempel på laglig fördelning:

Exempel A — En stor + en liten:

• Attefallshus 30 m² + förråd 15 m² = 45 m² ✓

Exempel B — Tre mindre:

• Förråd 15 m² + carport 15 m² + växthus 15 m² = 45 m² ✓

Exempel C — Två medelstora:

• Garage 25 m² + gäststuga 20 m² = 45 m² ✓

Exempel D — Maxa per byggnad:

• Attefallshus 30 m² + ett 15 m²-förråd = 45 m² ✓ (kvar 0 m²)

Utanför detaljplan (pott 65 m²)

Här är fördelningen mer generös eftersom både per-byggnad-gränsen (50 m²) och potten är högre:

Exempel E — Stort garage + två små:

• Garage 50 m² + förråd 10 m² + växthus 5 m² = 65 m² ✓

Exempel F — Två komplementbostadshus:

• Komplementbostadshus 30 m² + komplementbostadshus 25 m² = 55 m² (10 m² kvar för t.ex. ett litet förråd) ⓘ Förutsätter att båda byggnaderna uppfyller BBR-krav för boyta.

Exempel G — Klassisk gårdslayout:

• Bostadshus (huvudbyggnad — kräver bygglov, ingår inte i potten) + carport 30 m² + förråd 20 m² + gäststuga 15 m² = 65 m² lovfri yta

Vad som INTE räknas in i potten

• Huvudbyggnad (enbostadshus, tvåbostadshus, fritidshus) — kräver alltid bygglov och ingår inte i potten.
• Bygglovspliktiga komplementbyggnader (över 30 m² inom DP / 50 m² utanför DP) — när du söker bygglov för en större byggnad räknas den inte mot lovfri-potten.
• Tillbyggnader på huvudbyggnaden — har egen lovfri yta på 30 m² (PBL 9 kap. 10 §), separat från komplementbyggnad-potten.
• Altan utan bygglov — under specifika villkor (under 1,2 m över marknivå, inom 3,6 m från bostadshuset).

Vad som händer om du går över potten

Om du redan har 30 m² lovfria komplementbyggnader på din tomt inom detaljplan, och vill bygga en till på 20 m², går du över potten (45 + 5 = 50 m²). Då måste du antingen:

1. Söka bygglov för den nya byggnaden,
2. Krympa den nya byggnaden till 15 m² eller mindre,
3. Riva en befintlig byggnad för att frigöra utrymme i potten.

3. Avståndskrav mellan byggnader och tomtgränser

Här är det extra viktigt att ha koll när du planerar flera byggnader på samma tomt. Det handlar om tre olika typer av avstånd:

3.1 Avstånd till tomtgräns

Alla komplementbyggnader och komplementbostadshus måste placeras minst 4,5 m från tomtgräns. Närmare placering kräver:

• Skriftligt grannmedgivande från alla berörda grannar, eller
• Bygglov (då omfattas inte byggnaden av lovfri-reformen).

En nyhet i reformen är att grannmedgivande nu kan lämnas även när tomten gränsar mot allmän plats (gata, park) eller järnväg — vilket tidigare inte gick.

3.2 Avstånd till annan byggnad på egen tomt

Här blir det knepigt. PBL i sig kräver inte ett specifikt avstånd mellan byggnader på samma fastighet — det är primärt en BBR-fråga (brandskydd) och ev. detaljplanens egna bestämmelser.

BBR 2024:6 avd. 5 (Brandskydd) säger att byggnader normalt måste placeras minst 8 meter från varandra för att förhindra brandspridning — såvida de inte är utförda med klass EI 30 eller högre i fasader/tak som vetter mot varandra. ⓘ Konkret brandklass-krav per scenario behöver verifieras mot BBR 2024:6 fullständig text.

För två komplementbyggnader på samma tomt finns alltså två alternativ:

1. 8 meter mellan dem — då kan båda byggas med ordinär brandklass.
2. Mindre än 8 meter — då måste fasader/tak som vetter mot varandra utföras i lägst klass EI 30.

För lekstugor, växthus eller andra mycket små byggnader kan kraven tolkas lättare i praktiken, men det är fortfarande viktigt att du som byggherre kan dokumentera att brandskydd är säkerställt om något händer.

3.3 Avstånd till huvudbyggnad

Komplementbyggnader får placeras närmare huvudbyggnaden än 8 meter, men då måste fasader och tak utföras i tillämplig brandteknisk klass. Detta är särskilt relevant om du har:

• Carport sammanbyggd med huvudbyggnad — då räknas det ofta som tillbyggnad istället för komplementbyggnad
• Attefallshus 3 meter från enbostadshus — kräver EI 30-utförande mellan dem

Sammanfattning av avstånd

4. Praktiska scenarier

Här är tre konkreta scenarier som visar hur multi-object fungerar i praktiken. Måtten är typiska men kan självklart justeras.

Scenario 1: Villaägaren inom detaljplan med plats för tre lovfria byggnader

Tomtens storlek: 800 m² (typisk villatomt) Inom detaljplan: Ja

Plan:

• Attefallshus 25 m² (gäststuga med kök + badrum)
• Garage 15 m² (för en bil)
• Förråd 5 m² (för trädgårdsredskap)
• Total: 45 m² ✓ (precis på pott-gränsen)

Avstånd:

• Alla tre minst 4,5 m till tomtgräns
• Attefallshuset 8 m från enbostadshuset (annars EI 30 mot huvudbyggnad)
• Garage och förråd minst 8 m från attefallshuset (annars EI 30 mellan dem)

Behövs: Inget bygglov, ingen anmälan, inget startbesked. Men: ritningar krävs för BBR-uppfyllelse, försäkring och eventuell tillsyn i efterhand.

Scenario 2: Lantbofamiljen utanför detaljplan med stort byggnadsbehov

Tomtens storlek: 5 000 m² (lantligt läge) Inom detaljplan: Nej (utanför)

Plan:

• Komplementbostadshus 50 m² (för utflyttande tonåring)
• Stort garage/förråd 10 m²
• Växthus 5 m²
• Total: 65 m² ✓ (precis på pott-gränsen utanför DP)

Avstånd:

• 4,5 m till tomtgräns för alla
• 8 m mellan byggnaderna om de byggs med ordinär brandklass

Behövs: Inget bygglov, ingen anmälan. Men: BBR 2024:6 fullt ut (tillgänglighet i komplementbostadshuset, brand i alla), försäkringsdokumentation, eventuell ritning för installationer (avlopp, el).

Scenario 3: Småhusägaren som vill testa uthyrning

Tomtens storlek: 1 200 m² (kombinerad villa/lantligt) Inom detaljplan: Ja (kantområde)

Plan:

• Attefallshus 30 m² (för uthyrning på Airbnb)
• Carport för uthyrarens bil 10 m²
• Förråd 5 m²
• Total: 45 m² ✓

Avstånd:

• Attefallshuset placeras i bortre delen av tomten med eget infart för uthyrarna
• 4,5 m till alla tomtgränser
• 8 m mellan attefallshuset och huvudbyggnaden för att undvika EI 30-krav

Behövs: Inget bygglov, ingen anmälan. Men: brandklass-genomgång om byggnaderna placeras närmare än 8 m varandra, separat el-installation om uthyrning är affärsverksamhet.

Vill du planera flera byggnader på samma tomt med kontroll på pott + avstånd + BBR-validering? Skapa ett multi-object-projekt hos Bygglovshub — vi visar potten i realtid, validerar avstånden mot regelverket och genererar en gemensam situationsplan för alla byggnader.

5. Situationsplan-kraven när det finns flera byggnader

För enskilda lovfria komplementbyggnader är situationsplanen inte ett krav från kommunen — eftersom åtgärden är lovfri och anmälningsfri behöver du inte lämna in något. Men i praktiken är situationsplanen det mest värdefulla dokumentet för dig som byggherre när du har flera byggnader. Tre skäl:

5.1 För att bevisa att du höll dig under potten

Om kommunen någon gång i framtiden öppnar ett tillsynsärende — t.ex. för att en granne klagar — är det första de tittar på tomtens sammanlagda lovfria yta. En situationsplan som tydligt visar att du är på 44 m² av 45 m² (eller 60 m² av 65 m²) är ditt skydd.

5.2 För att dokumentera att avstånden är korrekta

Situationsplanen ska visa:

• Fastighetsgränser med koordinater eller exakta mått
• Alla befintliga och planerade byggnader med byggnadsarea utskriven
• Avstånd till tomtgräns i alla väderstreck för varje byggnad
• Avstånd mellan byggnader på egen fastighet
• Norrpil + skalstock (vanligen 1:200 eller 1:500)
• Markhöjder om tomten är kuperad (höjdkurvor)

Detta är samma krav som vid traditionell bygglovsansökan — kommunen tittar på samma saker, oavsett om åtgärden är lovfri eller inte.

5.3 För försäkringsbolagets dokumentation

När du tecknar villaförsäkring eller utökar befintlig försäkring för att täcka komplementbyggnader, frågar försäkringsbolaget efter situationsplan och byggritningar för alla relevanta byggnader. En genomtänkt situationsplan med alla byggnader markerade förenklar detta avsevärt.

En gemensam situationsplan för alla byggnader

En vanlig fallgrop är att producera separata situationsplaner för varje byggnad. Det är fel. Du behöver en gemensam situationsplan som visar alla byggnader på samma karta — annars är det omöjligt att verifiera att potten respekteras och att avstånden är rätt.

Det här är en av få punkter där Bygglovshub är unik bland svenska bygglovstjänster: vi genererar automatiskt en gemensam situationsplan för alla byggnader i samma projekt. Ingen annan tjänst för småbygg gör det idag.

6. Vanliga misstag — och hur du undviker dem

Multi-object-projekt är där flest fel uppstår, eftersom du måste hålla koll på fler variabler samtidigt. Här är de vanligaste fallgroparna:

Misstag 1: Räkna fel på potten

Den vanligaste blundern: man bygger byggnaderna en i taget över flera år och tappar koll på den sammanlagda ytan. När man hamnar på 47 m² inom detaljplan har man passerat potten utan att märka det — och då är hela den nya byggnaden formellt bygglovspliktig.

Lösning: Håll alltid en uppdaterad situationsplan över alla befintliga + planerade byggnader. Bygglovshub visar potten i realtid när du lägger till byggnader till projektet.

Misstag 2: 4,5 m mot fel gräns

Det är lätt att glömma att 4,5 m-regeln gäller mot alla tomtgränser — inte bara den närmaste grannen. Om du har en hörntomt finns det fyra eller fem gränser att tänka på, och en byggnad nära både norr- och östgränsen måste vara minst 4,5 m från båda.

Lösning: Mät alla avstånd från varje byggnad till varje tomtgräns. Bygglovshubs situationsplan visualiserar detta med 4,5 m-bufferten i orange.

Misstag 3: För nära mellan byggnaderna

Två lovfria byggnader 4 m från varandra inom detaljplan = brandklass-problem enligt BBR 2024:6 avd. 5. Antingen flyttar du dem isär till 8 m, eller utför du fasader/tak i EI 30. Många missar detta eftersom kommunen aldrig kommer kontrollera det innan bygget.

Lösning: Planera avståndsmellanrum redan vid skissskedet. Tänk på framtida tillägg också — vill du potentiellt bygga en tredje byggnad om 3 år, lämna utrymme för den nu.

Misstag 4: Glömma BBR per byggnad

BBR 2024:6 gäller per byggnad, inte per projekt. Det betyder att om du bygger ett komplementbostadshus (med boyta) måste det uppfylla tillgänglighetskraven (BBR avd. 3) även om resten av tomtens byggnader är förråd. Tillgänglighetskravet styrs av byggnadens egen funktion, inte vad som finns runtomkring.

Lösning: Tänk i två lager: tomtens layout (potten + avstånd) + varje enskild byggnads BBR-uppfyllelse.

Misstag 5: Detaljplanens skyddsbestämmelser

Även om åtgärden är lovfri gäller fortfarande detaljplanens skyddsbestämmelser för markförorening, översvämning och erosion (10 kap. 2 a § PBL). En byggnad på 25 m² i ett område som detaljplanen markerar som översvämningsrisk är fortfarande inte tillåten — även om den är under potten och rätt placerad mot grannar.

Lösning: Kolla detaljplanens karta innan du börjar. Kommunen har detaljplanen tillgänglig digitalt, ofta på sin webbsajt under "Bygga och bo" eller liknande.

Misstag 6: Glömma att informera försäkringsbolaget

Nya byggnader på fastigheten måste anmälas till villaförsäkringsbolaget för att täckas. Många missar detta för lovfria byggnader eftersom de antar att försäkringen "automatiskt" täcker — den gör det inte alltid. Konsekvens: om något händer (brand, vattenläcka) i en oanmäld komplementbyggnad kan försäkringen vägra ersättning.

Lösning: Skicka ritningar + uppdaterad situationsplan till försäkringsbolaget när nya byggnader är klara.

7. När kommunen ändå kräver bygglov

Det är viktigt att förstå att även om PBL-reformen gör mycket lovfritt, finns det fortfarande situationer där kommunen kan kräva bygglov även för en byggnad som annars hade varit lovfri. De vanligaste är:

7.1 Närmare än 4,5 m till tomtgräns utan grannmedgivande

Standardregeln. Om du inte kan få skriftligt medgivande från alla berörda grannar, måste du söka bygglov för att placera byggnaden närmare än 4,5 m.

7.2 Riksintresse för totalförsvaret

Om din fastighet ligger inom ett område som är riksintresse för totalförsvaret (t.ex. nära militära anläggningar, övningsfält eller flygplatser) kan vissa lovfria åtgärder ändå kräva bygglov. Du hittar kartor över riksintresseområden hos Länsstyrelsen.

7.3 Särskilt värdefulla byggnader eller områden

Kulturhistoriskt skyddade områden, k-märkta byggnader, riksintresse för kulturmiljövård och fornlämningsområden — alla kan göra att åtgärder som annars vore lovfria kräver bygglov. Detta gäller även om åtgärden inte direkt berör den skyddade byggnaden, så länge den ligger inom skyddsområdet.

7.4 Nära järnväg

Åtgärder nära järnväg har särskilda regler eftersom järnvägsdrift kan ställa krav på avstånd och säkerhetszoner. Trafikverket kan ge bindande vägledning här.

7.5 Detaljplanens egna bygglovskrav

En detaljplan kan i sig kräva bygglov för åtgärder som annars är lovfria i PBL. Det är ovanligt men förekommer i centrala stadsdelar med strikta utformningsbestämmelser. Kolla din specifika detaljplan om du är osäker.

7.6 Strandskydd

Om din fastighet ligger inom strandskyddat område (100–300 m från strandlinje) kan strandskyddet kräva separat dispens enligt 7 kap. miljöbalken — även för åtgärder som annars vore lovfria enligt PBL. Detta är en helt separat prövning från bygglov.

8. Verktyg som hjälper dig

Att hålla koll på potten, avstånd, BBR-krav och situationsplan för flera byggnader samtidigt är inte trivialt. Här är några verktyg som gör jobbet enklare:

Kommunens digitala kartor

De flesta kommuner har webbaserade karttjänster där du kan se din fastighet med detaljplan, riksintresseområden och eventuella skyddsbestämmelser markerade. Sök på "[kommunnamn] digital karta" eller "geografisk webb-karta" på kommunens webbsajt.

Lantmäteriet

För exakta fastighetsgränser och fastighetsdata kan du beställa registerutdrag eller använda Lantmäteriets digitala karttjänst Min karta. Detta är särskilt värdefullt om dina fastighetsgränser är osäkra eller ifrågasatta av grannar.

Bygglovshubs multi-object-funktion

Bygglovshub är byggd för exakt det här scenariot. Du kan:

• Lägga till flera byggnader i samma projekt (attefallshus, garage, komplementbyggnad, friggebod)
• Se lovfri-potten räknad i realtid medan du lägger till byggnader
• Få automatisk validering av avstånd mellan byggnader och till tomtgränser
• Generera gemensam situationsplan med alla byggnader på samma karta, i skala 1:200 eller 1:500
• Få individuella PDF-paket per byggnad (planritning, fasader, sektion) + den gemensamma situationsplanen

För närvarande är vi den enda svenska tjänsten som har detta för småbygg. Konkurrenterna fokuserar antingen på enskild byggnad i taget eller kräver att du ritar varje byggnad som ett separat projekt — vilket missar hela poängen med multi-object.

Vill du komma igång med ett multi-object-projekt? Starta hos Bygglovshub — engångspris från 999 kr för första byggnaden, +491 kr per extra byggnad, capad på 1 990 kr. Ingen prenumeration.

Vad blir nästa steg för dig?

Om du planerar flera komplementbyggnader på samma tomt, är arbetsgången typiskt:

1. Inventera tomten — vilka befintliga byggnader finns, hur mycket av potten är redan tagen?
2. Skissa layouten — var ska de nya byggnaderna placeras, med 4,5 m till tomtgräns och 8 m mellan byggnader?
3. Verifiera mot detaljplan — finns det skyddsbestämmelser, riksintressen eller strandskydd att ta hänsyn till?
4. Ta fram ritningar — planritning, fasader, sektion per byggnad + gemensam situationsplan
5. Bygg — utan bygglov, anmälan eller startbesked
6. Informera försäkringsbolaget — uppdatera försäkringen för de nya byggnaderna

På Bygglovshub kan du göra steg 4 (ritningar) helt själv, med automatiskt validerad pott och avstånd, för en bråkdel av arkitektkostnaden. Allt levereras som komplett PDF-paket redo att arkivera, skicka till försäkringsbolaget eller visa upp vid eventuellt tillsynsärende.

Starta ditt multi-object-projekt →

Vanliga frågor om flera attefall på samma tomt

Hur många attefallshus får jag bygga på samma tomt?

Det finns ingen fast gräns för antal byggnader — bara på sammanlagd yta. Inom detaljplan får totalt 45 m² lovfria komplementbyggnader byggas, utanför detaljplan 65 m². Varje enskild byggnad får dock inte vara större än 30 m² inom detaljplan respektive 50 m² utanför.

Vad är minsta avstånd mellan två komplementbyggnader på samma tomt?

PBL kräver inte specifikt avstånd, men BBR 2024:6 avd. 5 (Brandskydd) säger normalt 8 meter mellan byggnader för att förhindra brandspridning. Vid mindre avstånd måste fasader och tak som vetter mot varandra utföras i lägst klass EI 30.

Räknas friggeboden in i potten?

Ja. Efter PBL-reformen 1 december 2025 är begreppet "friggebod" borttaget ur lagtexten — alla komplementbyggnader, inklusive små förråd som tidigare kallades friggebodar, räknas in i den sammanlagda potten på 45/65 m².

Måste jag göra en separat situationsplan för varje byggnad?

Nej, en gemensam situationsplan som visar alla byggnader på samma karta är det rätta. Det är också det enda sättet att tydligt verifiera att du håller dig under potten och respekterar alla avstånd. Bygglovshub genererar automatiskt en sådan gemensam situationsplan.

Kan jag bygga ett komplementbostadshus PLUS ett separat förråd på samma tomt?

Ja, så länge sammanlagd yta håller sig under potten (45 m² inom detaljplan, 65 m² utanför) och varje byggnad är under per-byggnad-gränsen (30 m² inom DP, 50 m² utanför). Båda byggnaderna måste också uppfylla 4,5 m-regeln till tomtgräns och avståndskrav till varandra.

Relaterade guider

• PBL-reformen 2025: så ändrades reglerna för småbygg — full bakgrund till lagändringen, datum, proposition och vilka begrepp som ändrats.
• Komplementbyggnad lovfri men inte krav-fri — försäkringsperspektivet per byggnad och BBR-kraven som kvarstår.
• Attefall 30 m² steg-för-steg: så bygger du 2026 — process per byggnad om du går från multi-object-planering till konkret bygge.
• Bygga garage utan bygglov 2026 — om en av dina multi-object-byggnader är ett garage med särskilda krav.

Faktaverifierad mot proposition 2024/25:169, betänkande 2025/26:CU2, SFS 2025:974, Boverkets vägledning och BBR 2024:6. Den här artikeln är ett hjälpmedel och utgör inte juridisk rådgivning. Vid osäkerhet — kontakta din kommuns bygglovsavdelning eller en jurist med PBL-kompetens.